如何申请杠杆炒股 从园区品牌到片区品牌，产业园如何与城共生协同发展? |新质空间一线调研
本次向特定对象发行的股票种类为境内上市人民币普通股(A股)，每股面值为人民币1.00元，本次向特定对象发行的定价基准日为发行期首日，发行价格不低于发行底价，即定价基准日前二十个交易日公司股票交易均价(计算公式为：定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额÷定价基准日前20个交易日股票交易总量)的80%。本次向特定对象发行股票完成后，发行对象认购的本次发行的股票，自本次发行结束之日起6个月内不得转让。
7月中旬，南方日报、南方+“新质空间”调研组从系列园区项目调研中，在广州北部花都区京东智能产业园·广州花都与广州南部番禺区招商蛇口·番禺创新科技园两个不同的产业园之间看到了一个共性：产业园区品牌对企业的吸引力以及对片区产业发展的带动力。
伴随着产业园区数量、种类、规模的不断增加，产业园区之间的竞争越来越激烈。如何更快招商吸引优质企业入驻？如何形成产业园区的影响力助推区域经济发展？跟随“新质空间”调研组的脚步一起探索产业园如何塑造品牌。
案例
京东智能产业园·广州花都：
开放产业生态圈，与企业互利共赢
“京东智能产业园跟其他产业园最大的区别就是，它会进行资源整合，京东本身就有很多的资源，包括京东健康、京东零售等，京东平台的作用是其他产业园没有的。”谈及选择入驻京东智能产业园·广州花都的原因，纽威光电科技有限公司董事长林华木这样告诉南方日报记者。
纽威光电是一家深耕汽车照明配件领域二十余载，集研发、生产、销售于一体的企业，获得广东省级专精特新企业、高新技术企业等荣誉称号。然而，面对国际市场波动及品牌自主化挑战，企业亟须转型升级，拓展国内市场并强化自有品牌建设。
而摆在企业面前的第一个难题是，现有租赁的厂房快到期了。“我们一开始在天河区待了10年，又搬来花都区待了10多年。到明年，我们企业就成立25周年了，考虑到未来要稳定发展，我想还是有自己的厂房会更好。”林华木介绍，考虑就近选择产业园，对周边的产业园进行了比较，“虽然京东的价格比周边的要高，但是厂房质量、配套设施，还有园区服务要更好。”
林华木回忆，当时京东智能产业园项目团队邀请他参与了“大湾区企业走进京东总部”活动，在北京直接跟京东汽车业务板块的工作人员深入沟通，达成了合作。今年5月，纽威光电已经于京东商城开业，并顺利入驻自营平台，实现了品牌与市场的双重飞跃。开业以来，日销售额稳步攀升至约2万元，截至7月中旬，已累计销售超2000单，销售额近50万元。
类似纽威光电，被京东花都产业园背后的京东产业生态圈所吸引的企业不在少数。京东智能产业园·广州花都项目去年才正式开工建设，截至目前，园区已成功吸引了超20家企业签约入驻园区，其中九成以上为规上企业，超过40%为高新技术企业，拥有5家专精特新企业和1家准专精特新企业。
“在我看来，我们这个园区未来成功与否，不在于厂房卖出去了或者招商完成了，而是希望我们园区里边的企业都和我们的京东平台、京东各个业务板块有不同程度的链接。”京东智能产发股份有限公司（简称“京东产发”）华南区产业负责人介绍，作为京东产发在华南片区的第一个智能制造产业园项目，园区为企业提供完善的京东产业生态圈服务体系。
什么是“京东产业生态圈服务体系”？京东产发华南区产业负责人进行了详细介绍，首先在供应链与采购方面，可以为企业提供集中采购、供应链金融、云仓服务等，充分发挥京东在供应链上的优势，提升企业采购效率，为合作伙伴提供灵活的供应链解决方案。其次，在云计算与技术服务方面，京东云能够为企业提供云计算、大数据、AI等技术服务，助力企业数字化转型，京东科技专注于技术创新与应用，还将推动行业技术升级。同时，在销售与市场方面，京东零售能够为合作伙伴提供销售策略、市场推广等全方位支持，京东工业专注于工业品市场，通过定向引流、实训基地等方式，进一步助力工业企业发展。并且，在物流与仓储方面，京东物流能够为企业提供高效、便捷的物流服务，以及通过云仓等模式，提供仓储服务，实现仓储资源的优化配置。最后，在健康与保险方面，京东健康能够为企业提供数字化医疗服务，如健康小屋入驻、定制化健康服务等，京东安联能够提供定制化保险服务，为企业和个人提供全面的风险保障。
“在跟我们的客户交流的过程中，我们持续深入挖掘企业的需求，通过京东生态服务圈去对接企业的需求。”京东产发华南区产业负责人说道。
不止企业，京东产业链优势对行业发展同样起到积极推动作用。2024年7月，京东产发携手花都经开区管委会与广东省医疗器械行业协会，举办广东省医学科技产业融合促进会保健器具专委会揭牌仪式暨政企研讨交流会。活动中，京东产发邀请了京东零售、京东健康等核心板块，向医疗器械企业展示了其在供应链管理、市场拓展、品牌建设、数字化转型等方面的经验，针对医疗器械行业的特殊需求提供定制化解决方案，并希望通过保健器具专委会在园区的落地，吸引上下游企业在片区形成产业聚集发展的集群优势。活动结束后，累计产生了30余组合作商机。
目前，京东智能产业园·广州花都项目重点招引医疗器械、保健器具、智能制造等高端制造产业。京东产发华南区产业负责人表示，未来园区将顺应花都区产业导向及定位，更聚焦于医疗器械及保健器具行业，密切关注行业发展趋势，重点引进拥有核心技术、创新能力强、市场前景广阔的优质企业，对于符合区里重点引进方向也是园区要重点发展的医疗器械或保健器具类企业，计划给一定的销售价格折扣或者租金的减免，此外要不断完善服务体系，助推区域经济进一步发展和产业升级。
招商蛇口·番禺创新科技园：
45年园区运营经验，赋能产业快速成长
走进招商蛇口·番禺创新科技园时，恍如漫步在大学校园里，一栋栋产业研发大楼更像是大学里的教学楼，红墙绿树的映衬下更多了几分书香气韵。
在园区的南部有一栋格外醒目的现代化建筑，而它不仅在外观上与其他建筑不同，内部建筑构造也是为全球知名检测认证机构TÜV南德意志集团（以下简称“TÜV南德”）量身定制。TÜV南德成立于1866年，在认证、测试、检验、资讯及专家指导领域拥有卓越声誉，服务覆盖电子电气、航空、汽车、医疗等多个行业。
“TÜV南德在我们的园区建设了多个大型实验室，其中一些大型机械和新能源设备都能直接在里面进行检测和实验。”广州市番禺创新科技园有限公司总经理涂善安介绍，“针对TÜV南德的特殊需求，比如需要大型暗室，需要超高挑空和更大承重，我们给它单独定制了一栋大楼。大楼建筑面积约1.3万平方米，部分层高12米，部分承重达到每平方米5吨。”
2021年，TÜV南德广州测试中心正式投入使用，目前已经在番禺创新科技园布局了七大专业化智能实验室，包括新能源汽车动力电池实验室、电磁兼容实验室、工业产品实验室、智慧能源实验室、医疗器械实验室、轻工产品实验室、电子电气实验室等。今年3月，TÜV南德智慧能源及工业产品部完成新一轮的扩业，在园区内新增设了两栋办公楼。
“定制化厂房”为企业量身打造了一个“拎包入驻”的发展空间，更有利于招商引资，加快项目落地。当时在很多产业园运营负责人的口中都是“可遇不可求”的事情，甚至有的产业园还遭遇过为企业定制了厂房，但最终企业未能签约入驻的情况，厂房的高额定制化投入打了水漂。
番禺创新科技园顺利实现从定制建造到企业进驻运营的背后，是继承了招商蛇口45年的园区开发运营实践经验。“在进行定制化建设招商时，我们会更严格做好风险把控，前期也要加强对企业的深入了解，明确企业的切实需求，提供精准专业的服务。”番禺科技创新园总经理涂善安介绍。
番禺创新科技园由招商蛇口、番禺区政府和启迪控股共同建设与运营，经过15年的沉淀，园区被列为广东省重点建设项目、广东省级科技企业孵化器、广州市专精特新园区、广州市特色产业园区、广州市产业园区提质增效试点单位等。目前入园企业超过130家，包括全球知名检测认证机构TÜV南德、工业设计龙头企业中轻广州、PCB专业化学品上市公司光华科技等，逐步形成智能制造、大健康、生产服务业三大产业集群效应。
依托招商蛇口的品牌优势吸引企业入驻只是第一步，在服务企业方面，园区已形成了成熟系统的方案。“秉持客户为先的理念，园区一直加大投入力度，不断完善园区硬件配套设施。”涂善安说道。园区配置了约1万㎡的人才宿舍，精装出租，配备家电和厨卫；约3000㎡的生活配套区，包括300人食堂、粤菜餐馆、ATM、便利店、健身房、瑜伽室、图书馆等；还有约800㎡的多功能厅、200人多媒体会议室、50人会议室、培训教室以及约7000㎡的运动场，包括篮球场、网球场、足球场、羽毛球以及室内运动场。
涂善安进一步介绍，为了增强园区企业员工的体验感和归属感，园区对所有企业员工按时段免费开放健身房、图书馆和运动场所，同时园区定期组织各类社区活动。“近年来，我们园区还投入开通地铁接驳公交线路，升级绿植景观、翻新改造建筑外观等，旨在为企业打造更舒适的发展环境。”
伴随着产业园区转型创新的大趋势，招商蛇口产业园区也积极融入“第三次创业”进程。正如在“创新驱动与绿色发展”主题论坛上，招商蛇口产业研究院院长罗锋以“新质生产力视野下的产业园区创新发展之路”为题作的演讲中所说的，招商蛇口产业园区秉持初心、坚守战略，坚定从“物业空间运营商”向“产业发展运营商”的战略转型；通过构筑“1+4+1”商业模式，持续增加产业运营收入占比；持续锻造产业园区“投融建管退”全链条业务能力体系。
番禺创新科技园也不例外，涂善安表示，园区将应用好招商蛇口在产业园区转型发展上的五大抓手，包括聚焦五大新兴产业赛道、联合共建创新中心、持续强化科技产业投资、持续锻造资产管理能力、打造特色主题园区。“我们希望通过有选择、有方向地构建创新生态系统、提供专业化的服务支持、打造具有竞争力的产业集群，来吸引、培育高新技术企业，推动产业向高端化、智能化、绿色化方向发展，打造专业的空间载体，构建产业生态与服务体系，引导产业集聚，最终形成自身特色鲜明、辨识度高的产业标签。”
纵深
打造产业园品牌，提升园区竞争力
随着经济不断发展，各类产业园数量不断增加，今年3月智研咨询发布的《产业园产业百科》报告显示，目前我国共有696个国家级产业园，省级产业园数量达到2133个，此外，市县级政府还管辖了上万个基层的产业园。不止数量增加，产业园类型亦逐步多元化，出现高新技术产业开发区、经济技术开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等多种类别。
随着产业地产的蓬勃发展，产业园区之间的竞争也越来越激烈。下游企业对于办公环境、配套设施以及专业化服务的需求逐渐提高，产业园品牌成为企业入驻时重点考虑的因素，企业更愿意到知名度高的产业园落户。同时，产业园在与上游供应商谈判获取建筑资源时，上游供应商也更倾向于有实力、有规模、品牌知名度较高的产业园运营商合作，具有品牌影响力的产业园运营商更易于取得质优性价比高的上游建筑资源。产业地产项目如何在激烈的竞争中赢得胜利？构建园区品牌，提升园区整体形象与竞争力，成为了产业地产项目“破局”之法。
目前国内已涌现了一批专业产业园运营商，在全国运营多个产业园，并在长期从事产业园的经营管理过程中，在市场上树立了良好的品牌形象，赢得了不少企业用户的认可和青睐，招商基础更为稳固。其中的典型代表是联东集团，创建于1991年，专注于产业服务和园区运营，旗下的核心企业“联东U谷”，在全国83座城市投资运营产业园区432个，引进、服务新兴制造业和科技型企业超过1.6万家。规模领先的产业园运营商还有中南高科、万洋集团等，中南高科以产业资源导入与产业发展服务为核心竞争力，截至2023年3月，已经在全国超80个城市，布局超200个项目（含已签署投资协议项目）；万洋集团创立于1998年，旗下万洋众创城专为中小企业集群服务，现已在全国范围内开发建设园区超170个，开发面积超9000万㎡，引入制造业企业超1.8万家。
当然，不得不提的是，作为产业园区鼻祖的招商局蛇口工业区控股股份有限公司，深耕城市和园区开发建设运营45年，聚焦空间规划、产业集聚、生态服务，持续为产业创新赋能，截至2023年末，产业园区事业部在全国范围内运营及规划总建面约500万平方米，共计30个项目（含轻资产）；全国园区内已入驻超过2300家创新创业企业，其中引入或孵化了30多家上市公司、独角兽、新三板企业。
但是，纵观这些形成品牌影响力的产业园区，不难发现打造产业园区品牌面临重重挑战。首先就是资金壁垒，产业园区从前期市场调研、客户定位，到设计、改造、建设，再到项目招商、运营管理及后续升级均需投入大量的资金，因此，资金限制是进入行业的重要壁垒之一。其次是技术和专业经验壁垒，科学合理地进行园区规划设计，通过完整系统化的管理体系对园区进行精细化管理，使园区项目达到良好的经济效益和社会效益，是产业园运营服务商需要长期探索、实践和积累才能形成的核心竞争能力。同时还存在跨地域经营壁垒，目前我国产业园区主要集中在发达城市和地区，具有明显的区域性特征。产业园区的定位、招商、服务和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业扶持政策、区域发展特点具有很强的把握能力，一旦盲目进入市场，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利能力。因此，大部分园区运营商在跨区域运营时，常常举步维艰。
如何克服产业园运营管理的困难，塑造产业园品牌形象，提升园区竞争力并进一步推动区域产业高质量发展？产业经济学领域专家认为产业园是制造业发展的空间载体，产业园的开发和运营需要融入到国家战略中，加强培育发展与政策引导；同时产业园运营商围绕企业与人才的需求，构建深度服务及资源平台，助力企业与创新人才共同成长；并且进一步打造宜产宜居的生态综合体，满足园区人才工作、居住、休闲的需求。此外，随着大数据、云计算、物联网等信息技术的应用推广，要打造智慧园区，提升园区的数字化服务及管理水平。
圆桌
如何塑造产业园品牌影响力？
广东省政府参事室特约研究员、广东省社科院原院长王珺：
塑造产业园品牌的关键是园区功能建设
企业的品牌是由产品支撑的，同理产业园区的品牌是细分行业支撑的，细分产业的园区应有必要的公共设施配套、金融政策支持和服务、产业上下游资源链接等功能，同时实现产业园区多种功能最优化，可以考虑由政府、企业及科研机构共建园区。
当前，我们已经走过了园区发展与优惠政策出台密切相关的阶段，新时期园区的核心竞争力在于行业共性技术平台的建设与服务。二十届三中全会决定提出，建设一批共性技术平台，园区作为产业企业集聚地，应是建设首选区。谁在这个方面走在前面，就能抓住机遇，乘势而上，形成更大发展优势，进而提升品牌影响力。
并且，园区品牌与企业品牌是相互支撑，相互成就的。园区品牌影响力大，自然吸引有规模和技术含量的企业流入，而有这类企业流入，也壮大了园区品牌的影响力，如东莞华为进驻与松山湖片区发展之间的关系，相互促进、共同发展。
广州市现代城市更新产业发展中心执行院长魏慧丽：
产业园品牌化既要提升显示度，又要增强服务力
产业园区品牌更综合多维也更立体，品牌塑造既来自于产业园区投资开发主体自身的发展理念、运营模式、服务体系等，也来自于进驻企业的品牌加持，以及项目所属区域价值和营商环境等，是多重叠加。
梳理全国知名的产业园区，上海有张江高科技园区，北京有中关村科技园，广州则有天河软件园、广州民营民科园、黄花岗科技园等政府主导推动的园区。这几个代表性园区都是20世纪80年代中国第一批国家级高新区，可以发现，政府主导的园区更多是以管委会管理形式运作，强调区域管理，还没有走出去。虽然广州近几年在民营园区开发建设方面有所创新突破，已经涌现出不少品牌化的产业园区：例如同创汇、智汇Park、天安科技园、广东医谷、纳金等，开始有统一的品牌标识、有多个在运营项目、有一群懂产业的人持续在深耕园区，也开始走出广州以外区域布局项目。
但是，总体来看，广州在产业园区品牌塑造方面还不是很明显。当下产业招商内卷严重，需要品牌化提升产业园显示度，建议政府层面可以多给园区“称号”“帽子”，让各类园区有标签和显示度，此外，产业园区也要练内功，强化品牌意识，组建专业产业运营团队、优化产业服务，做到内外兼修，争取在一众产业园区中脱颖而出。
广州市产业园区商会秘书长罗明如：
塑造产业园品牌是一个系统专业的过程
塑造产业园区的品牌影响力也是一个系统而专业的过程，需要从多个维度进行深入思考和规划。首先，要明确产业园区的产业定位和运营商优势，这是品牌塑造的基石。通过产业规划明确园区整体定位，导入合适的产业形成产业集聚，通过专业运营团队资源整合提供专业服务形成标准，同步深入挖掘园区的特色资源、产业优势和创新潜力，形成独特的品牌定位和形象，从而在众多产业园区中脱颖而出。其次，要注重品牌传播的策略和渠道选择。充分利用产业媒介，进行多角度、多层次的品牌宣传和推广；积极参与行业活动、展会等，提高园区的知名度和影响力；在传播过程中，还要注重内容的创新和形式的多样化，以吸引产业链企业的关注和兴趣。此外，产业园区的品牌影响力还来源于园区梯度培育园区企业的成功经验，以及运营团队提供的服务口碑。因此，要积极构建产业生态，促进园区内企业之间的合作与交流，形成良性的产业互动和共赢局面，同时不断提升运营团队的服务质量和口碑。
【编者按】今年国家要求加快发展新质生产力，为产业地产“加速换挡”带来了新机遇。近日，南方产业智库携手广州市产业园区商会正式启动“新质空间”一线调研系列活动，带您现场了解大湾区核心城市新型产业园区提质发展的新动向和新问题，敬请垂注。
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【调研】南方+记者 柴亚娟 黄晓韵
【海报设计】吴颖岚 谭唯
【策划】冯善书
【统筹】冯善书 邵玉梅
【运营统筹】唐红兵 高瑾
【出品】南方产业智库
【支持】广州市产业园区商会如何申请杠杆炒股